マイホームという不動産投資

ども。まっくんです。

タイトル意味不明だったらごめんなさい。私の家についてお話するのですが、非常に不動産投資の側面が強いので、こんなタイトルになりました。当初「我が家について」と言うタイトルでしたが、これだと「興味ねーよ！」って言われそうでしたので…笑マジな金額まで公表するので堪忍してください汗

さて、今回はなぜ買うことにしたのか、どんなことを考えて物件を選んだのかについてお話します。
内容的には独身用、二人暮らし用ですが、ファミリー用でも考え方は同じかと思いますので参考になれば幸いです。また、お子さんが賃貸で一人暮らしなら検討の価値があるかと思います。

では早速。

買ったのは２０１５年夏。その時は山手線の内側の普通のアパートに住んでいたのですが、親父から突然、家を買わないかと言われました。祖父の遺産があったので、頭金と諸々の手続き費用３００万円は貸してやるとのこと。年収６００万円、その会社（ベンチャー）での勤務年数も３年を超えていたこともあって快諾しました。

不動産屋さんは、親父がネットで見つけてきたリノベーションを得意とする不動産屋さんでした。ちょっと古めのマンションを丸々リフォームするやり方です。私は結局リフォームしませんでしたが。正直、不動産屋さんはどこでも良いと思います。この記事でも書いたように、どこの不動産屋さんでも情報源は同じだからです。強いて言うなら、めんどくさがらずに要望をきちんと聞いて、適切な物件を粘り強く探してくれる人を選びましょう。ちなみに、不動産検索サイトで出てくる物件はほんの一部でしかないので、不動産屋さんで探すことをオススメします。↓不動産屋はぶっちゃけどこでも良いので、こちらからぜひ笑↓

で、希望の間取りは1LDK〜2LDK。独り身の私が運良く結婚できても大丈夫な程度の広さです。子供ができたらちょっと厳しいですが。予算は、管理費を入れても支払いは月々１０万円以下にするために、試算をしてMAX２，６００万円くらいとしました。給料はボーナス部分が大きかったぶん月の手取りは３０万円くらいだったため、これが限界でした。

エリアは、選ぶときにいくつか意識したことがあります。一つは将来賃貸に出せるかどうか。基準としたのは女性が住みやすいかどうかです。治安や生活のし易さ、住民の性格、通勤通学距離、想定される賃料。この想定される賃料は、毎月のローン返済額を上回っておくことも重要なポイントでした。この辺を意識して予算との兼ね合いで物件を選びました。もう一つは売却することになったときに価値が下がりにくいかどうか。ポイントにしたのは、街の人口や商店が永続的に維持されるかどうかです。人が集まるエリアの地価は不景気で多少下がっても復活の見込みがありますが、都心から離れるとなかなか復活しません。あとは、こちらでも触れましたが、川沿いや低地は浸水リスクや地盤が弱いことがあるので丘の上にしました。これは地震や洪水で被害を受けても復旧費用の発生リスクを小さくするためです。２３区なら皇居より西側、さらに細い川もあるのでこれを避けるように選びます。細い川でも集中豪雨が起きると周辺から水が集まって溢れる可能性があります。

次は建物ですが、マンションなので鉄筋コンクリート、新耐震基準（概ね１９８１年６月以降に完成したマンション。例外もあり）、北向き以外、大通りに面していないこと、エントランスのオートロック、ゴミ集積室は必須条件でした。宅配ボックスは必須条件ではなかったのですが、私のマンションは付いています。やっぱりあった方がいいですね。それと本当は防犯カメラも欲しかったのですが、後から区がマンションの目の前に勝手につけてくれました。

ソフト面で一番気にしていたのは、修繕積立金の金額。安ければ良いわけではありません。安すぎると約１２年周期で行う大規模修繕で思わぬ持ち出しが発生するので、契約前にお願いして長期修繕計画表を出してもらいました。これも多少勉強して適正価格以上かどうかを確認しました。管理会社がどこかについては必須ではありませんでしたが、幸いとても良い管理会社でした。住友不動産建物サービスさんだったのですが、こちらの要望や管理費未払い、修繕などの対応が非常によかったです。担当次第かもしれませんが。料金も非常に良心的でした。最近、残念ながら人手不足で解約させてくれ、とのことだったのでセコムのグループ会社のホームライフ管理さんに変更しました。購入時の管理会社を決め打ちしてしまうと物件が見つからないので、評判が悪すぎないところならOKとしましょう。また、大規模マンションの場合は管理組合が自己管理しているケースがあります。自由度は高いですが、役員になると基本的に何から何まで自分達でやることになります。総会とか修繕計画などはアドバイザーを入れることも可能です。私の実家はこのタイプです。私がマンション管理で参考にした本はこちらです。修繕の考え方、修繕費や管理費の適正な考え方が書いてあります。↓ここから買ってね笑↓

すでにマンションに住んでいて、大規模修繕でお困りの方はこちらからぜひ↓

住宅ローンは不動産屋さんが提携している銀行がだいたいあるのでその紹介で、いつも使っているみずほ銀行を選びました。金利などの条件もよかったので。もちろん自分で探すのももちろんありです。

とまぁそんな訳で、不動産屋や親父とあーだこーだ言いながら１ヶ月くらいかけて物件を見つけ、内覧をさせてもらってそのまま即決しました。今の家で不満なところはいくつかありますが、不動産って結構すぐ他で売れてしまったりするので勢いも大切。

買ったのはここまでお話した条件に合った物件で、２，４００万円でした。頭金は２００万円、ローンは２，２４０万円で、金利１.２７５％（団信込み）、ボーナス返済なしで月々６６，０００円くらい、管理費修繕費は合わせて２４，０００円くらい。これで前住んでいたアパートと同じ金額だし、もし賃貸に出したら想定される賃料は１２.５万円。投資としても悪くないでしょ。

あと火災保険、地震保険も好きなところで良いです。ネットで好きなところを探しましょう。私の火災保険は、1LDKなので建物内装に５００万円、家財に２００万円、延焼して他の家まで燃やしちゃった時（類焼）の為に１億円の保険をかけましたが、３５年契約で保険料は初回一括払い１２万円です。地震保険は３００万円で年間５，０００円強です。鉄筋コンクリートは半壊すらしないと思うので最低限レベル。

色々まとまりもなく書きましたが、経験者は語る的な感じでご参考になれば幸いです。書きすぎて疲れた…

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