高層マンションを買わない方が良い理由

こんにちは。マークjrです。

以前「家は賃貸か、購入か」についてお話しましたが、今回はそこで触れた「高層マンション」（タワーマンション）について。

私はタワマンを買うつもりはない。お金を何億も持ってる人は相続税対策に使えるので別だが、一生に一度の買い物でマイホームにはしない方がいい。
以下、私がマンションを買うときに考えたことを書いてみます。

理由その１：外国人が多い

グローバルでいいじゃないかとも思うが、個人的にはこれが一番買わない理由です。外国人はそこに住みたくて買っている訳ではありません。ほぼ投資目的です。日本人よりも投資に敏感な外国人たちは景気が悪くなれば、すぐに売り出しますし、景気以外にも母国の経済、税務政策によって突然売却を余儀なくされるケースもあります。

特に中国。一党独裁国家である中国では国家主席の一言で法律を何とでも変えてしまうことができるので、急に資産没収なんてこともあり得えます。となると急に大量の売りが出され、資産価値は下がるリスクは高いと思います。

また、後で話す修繕積立金や常識の違いでトラブルになる可能性が高いと言えます。別に外国人が嫌いな訳ではないので悪しからず。

理由その２：大規模修繕の問題

タワマン自体は１９８０年くらいから始まっていますが、１９９７年の建築基準法の改正を境に大量供給されはじめました。ですが、普通のマンションに比べて圧倒的に数が少ないので大規模修繕の経験が世の中全体として少なく、思惑が外れることが多いようです。

一番多いケースは修繕費の不足です。発売時に最初の修繕費を設定するが、その見積もりが甘いケースがあるようです。特に低層マンションにはない設備（非常用発電機やポンプなど）の修繕が後から発見されることも。

また、業者が分譲時に修繕積立金を安く見せていることも多くあるため、後から値上げをしなければならないケースもあり、この値上げの合意形成が難しい。

なんせ1つのタワーマンションに５００戸とかある上に、外国人や投資目的の人が多いのですから、めちゃくちゃ大変そうですよね。私はそんなマンションの理事長やりたくないです。結果、適切な修繕が行われずに廃墟になる可能性が高くなると思われます。

ちなみに私は今、マンション管理組合の理事長を輪番制でやっているが、３割くらいが外部所有者（投資家）です。年１回の定期総会の委任状すらまともに返ってこず、いつもギリギリで決議を取っています。管理組合が機能していない高層マンションはもっと大変なことになるのは想像に難くありません。

理由その３：立地によっては災害に弱い

地震で倒壊する、なんてことはないが、建物の周辺が大変なことになると思います。気を付けたいのが、海沿いのタワマンと、周辺より低地にあるタワマン。

海沿いのタワマンはほとんどが埋立地に立っているので、地震による液状化現象が起こる可能性がありますし、最近よく聞く、「想定を超える」津波が来ることもあり得ます。

周辺より低地にあるタワマンは洪水や大雨での浸水リスクが高いので、発生した場合の資産価値低下は避けられません。ちなみにこれは不動産全般に言えることです。白金台や目白、新宿などの高台にすれば良いのですが、値段が一気に上がります。

理由その４：投資資産としての価値がない

投資物件ならどうでしょうか。

インカムゲイン（家賃収入）狙いで高層マンションの投資を試算してみましたが、グロスで年利回り４％もいきませんでした。私のマンションは６％以上あります。

ではキャピタルゲイン（売却益）狙いはどうでしょうか。一見、景気が上がれば値上がりしそうだが、どの角度から見ても値上がりの可能性は低いと思います。自宅目的の購入層は値段が上がると買える人が減るのは明白ですし、富裕層は少し前までタワマン節税が通じたので買っていたが、どうやらメスが入るらしく購入者が減っています。

インカムゲイン狙いの投資家も価格が上がれば利回りが下がるので買ってくれなくなりますし、一度下がった賃料は簡単には上がりません。

なお、私のマンションは買って３年経ちますが、今ならたぶん３，０００万円でも売れて、住宅ローンを返しても１，０００万円お釣りが来る。賃料だって高層マンションの中層階くらいと変わりません。

これらが私がタワマンを買わない理由です。

他にもヒエラルキーだとかエレベーターがなかなか来ないだとか、生活水準の高級化とかあると思うと、私はなかなか住みたい気持ちにはなりません。ただ、あの優越感と眺望、設備の良さを味わいたいという気持ちも理解できなくはないので、その時は是非賃貸にすることをオススメします。

ちなみにこれから不動産の売買相場はしばらく下がると思うので、買う人はあと１年くらい待った方が良いかも。売る人は早めがいいと思います。すでに世田谷の高層マンションは売れ残ってるらしいですし、オリンピックの選手村も６，０００戸のマンションになるらしいですので。

近々、私が今のマンションを選んだ基準もご紹介します。